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用語集

あ行

アセットマネジメント
不動産管理に係る業務の一つ。投資パフォーマンスを最大化することを目的に資産を総合的に管理運営すること。投資計画の策定、物件の評価、資産の売買の意思決定、管理会社の監督等を行う。
一般事務受託者
投資法人の委託を受けて、その資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行う者のこと。具体的には、投資主名簿管理に関する事務、投資主への分配金支払事務、投資法人の機関の運営に関する事務、計算事務、納税事務等を行う。
エンジニアリングレポート
建築物、設備等および環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書。対象不動産の適正価値を判断する上で重要な資料となり、不動産の取引等において用いられる。物件の立地状況や建築の概要、建築物診断に基づく修繕費用の予測等が記載されている。

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か行

会計監査人
投資法人の会計監査を行う公認会計士または監査法人のこと。投資主総会の決議によって選任される。投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正な行為または、法令、規約に違反する重大な事実があることを発見した場合は、監督役員への報告その他法令で定める業務を行う。
外部成長
外部の資源を有効に利用して、利益成長と資産価値向上を図ること。具体的には、不動産の追加取得による資産規模の拡大、物件の入替えによる収益力の向上、資産規模拡大による費用効率の向上等により、キャッシュフローを増加させること。
稼働率
運用不動産の総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合。
監督役員
投信法に基づき、執行役員の業務の執行を監督する権限を有する者のこと。法令に別段の定めのない限り、投資主総会の決議によって選任される。
基準階
高層建築等において、その建物の標準的なフロアのこと。
区分所有建物
一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができる。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物をそれぞれ区分所有建物という。
原価法
価格を求める鑑定評価手法の一つ。価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める方法。
建蔽率
敷地面積に対する建築物の建築面積の割合。用途地域等に応じて都市計画で定められる。角地等では、制限を緩和する規程がある。

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さ行

再調達価格
評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額
資産運用会社
内閣総理大臣に金融商品取引業者(投資運用業)としての登録を行い、資産運用委託契約に基づき、投資法人の資産の運用に係る業務を行う者をいう。投資法人は、法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが禁止されており、実質的な業務は外部の専門家に委託することになっている。資産運用会社がこの外部の専門家に該当し、実際の運用は、一定の財産的基盤や不動産投資に関する知識や経験などを基に、資産運用会社が行っている。
資産保管会社
投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行うものをいい、資産保管業務および金銭出納管理業務等を行っている。
執行役員
投信法に基づき、投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表する役員をいう。監督役員とともに役員会を構成し、投資法人の業務に関して重要な意思決定を行う。また、3ヶ月に1回以上、業務の執行状況を役員会に報告する義務がある。
資本的支出
建物の修繕等において、固定資産(建物・設備等)の機能や価値の増加、または耐用年数の延長をもたらす増加分として、固定資産の取得価額に加算される支出のこと。
収益価格
不動産の鑑定評価において、収益還元法により求められた試算価格のこと。
収益還元法
価格を求める鑑定評価手法の一つ。不動産の鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろう純収益の価格時点における現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める方法。
修繕費
建物をこれまでと同様に使用するために支出する修理・維持管理・原状回復費用等のことをいい、その事業年度の費用となる。
信託受益権
不動産信託に関する権利の一つ。資産を信託銀行等に信託し、その資産から発生する経済的利益(賃料収入等)を受け取る権利のこと。
積算価格
不動産の鑑定評価において、原価法により求められた試算価格のこと。
総賃貸可能面積
運用不動産の投資法人所有部分において貸付が実務的に可能な面積のこと。
総賃貸面積
運用不動産の投資法人所有部分において貸付が実務的に可能なスペースのうち、実際に賃貸借契約が締結され貸付が行われている面積のこと。

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た行

宅地建物取引業者
宅地建物取引業法に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の代理又は媒介等を不特定多数の者に対して反復継続して営む者のことをいう。
ターミナルキャップレート
不動産の鑑定評価手法の一つである収益還元法におけるDCF法を適用する際に、復帰価格を求める時に採用する対象不動産の保有期間の満了時点における還元利回り(最終還元利回り)のこと。
地上権
民法の物権の一つ。他人の土地において、工作物(建物を含む。)または竹木を所有することを目的として、その土地を利用する権利のこと。建物所有を目的とする地上権は、借地権として扱われる。
直接還元法
不動産の鑑定評価において、収益還元法により収益価格を求める方法の一つ。一期間の純収益を求め、その純収益に対応した還元利回りによって当該純収益を還元し、対象不動産の収益価格を求める方法。
デュー・ディリジェンス
不動産の取引等の際に行われる調査の一つ。対象不動産に対して、経済的側面、法的側面、物理的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項について詳細な事前調査を実施すること。具体的には、経済的調査(価格調査、賃貸市場調査)、物理的調査(建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査)、法的調査(権利関係調査)等が行われる。
投信法
投資信託及び投資法人に関する法律(昭和 26年法律第198号。その後の改正を含む。)のこと。

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な行

内部成長
内部の資源を有効に利用し、利益成長と資産価値向上を図ること。具体的には、保有不動産の賃料単価や稼働率の引き上げ、不動産の管理コストの削減等を行いキャッシュフローを増加させることをさす。
延床面積
建物の各階の床面積の合計数値のこと。

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は行

不動産鑑定評価
不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為。不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格だが、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には特定価格となる。この場合の鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法(DCF法及び直接還元法)による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い、鑑定評価額を決定する。
プロパティマネジメント
不動産に関する事業の一つ。不動産の所有者から委託を受け、建物管理、テナント管理(テナント営業戦略の策定・賃貸借条件交渉・クレーム対応等)、修繕計画策定、入出金管理等の業務を行う。
ポートフォリオ
複数の資産や銘柄を組み入れた資産構成のこと。単一の商品のみで運用するのではなく、異なる特性を持つ複数の商品を組み合わせて、リスクの分散や資産運用の効率性・合理性を高めることが求められる。不動産投資の場合、物件の用途や地域、規模で分散を図ったポートフォリオ構成が一般的。

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ま行

マスターリース
不動産の賃貸借における契約形態の一つ。不動産を賃借する権利の譲渡もしくは転借を行う者が、不動産の所有者と締結している賃貸借契約のこと。

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や行

容積率
建築物の延床面積の敷地面積に対する割合。用途地域等に応じて都市計画で定められるが、前面道路の幅員やその他の要因により実際適用される割合とは異なる場合がある。
用途地域
都市計画法に掲げられている地域をいう。用途地域内で建築(新築・増築・改築・移転)や建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の類型に応じた規制を受けることがある。

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ら行

利害関係人等
資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していること、その他資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者のことをいう。

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わ行

割引率
不動産の鑑定評価において、収益還元法におけるDCF法の適用の際に、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率のこと。

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A~Z

DCF法( Discounted Cash Flow Method)
不動産の鑑定評価において、収益還元法によって収益価格を求める方法の一つ。連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいう。
LTV( Loan to Value)
投資法人の資産に対する、借入金や投資法人債といった負債の割合のこと。
NOI( Net Operating Income)
各物件の賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用(減価償却費等の非支出費用や支払利息などを除く)の合計を控除した金額をいう。
PML( Probable Maximum Loss)
地震による予想最大損失のこと。確率統計論的に平均475年に一度起こりうる強さの地震(再現期間475年)を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、再調達価格に対して占める割合(%)を表している。建物の地震リスク評価では、予想損失額(横軸)とその損失の年超過確率(縦軸)の関係を表すリスクカーブを算定するが、損失評価には建物の耐震性能や地震動の性状等に不確実性が伴うため、リスクカーブはばらつきを有する。本投資法人のPML は信頼水準90%のリスクカーブを用い、予想損失額を平均的な値ではなく、その上限値を記載している。

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